南方都市报

很多内地游客都有这样的经历，坐广九铁路在旺角东、红磡、尖东等站下车，最先向他们敞开怀抱的，并非香港海滨城市惯有的繁华景观，而是一个令人迷失方向的地下缤纷世界。香港的地下世界，并不只是一个单调乏味的行人通道。在一个站点里徜徉，你可以跨越好几条街道，而且并不觉得闷，这就是香港地铁独具魅力之处。随处可见的美心西饼店、7-11便利店、O K便利站、各式各样的时尚潮流小店，莫不充满诱惑地暗示着：脚步匆匆的过客，请将你的脚步慢下来，慢下来。香港地铁从1979年诞生，第一段铺设在九龙。目前香港地铁共有5条线路：港岛线、荃湾线、观塘线、东涌线及将军澳线。香港地铁公司被誉为“目前世界上唯一盈利的城市地铁”，名声在外的商业运营也引来了不少内地城市如杭州、武汉、深圳等前来取经，学习如何将过客变顾客，转化成为商机？

最近十年地下铺才渐入佳境，地下商业和沿线上盖物业联合开发

这个令人着迷的地下世界的诞生，让很多香港本地人也未曾料想到。甚至在2001年时，凤凰卫视主持人曹景行笔下的香港地铁站，也依然乏善可陈。

他在《香港十年》这样写道：“香港的地铁管理有序，却从来是冷冰冰的，任何人进了地铁站口，除了搭车，没有别的事可干。”曹景行称，“据称当初香港设计地铁时，英国人认为中国人邋遢，车站里面就是不能开店铺，特别不能开饮食店，所以至今也只有几家小杂货店。”

“最近十年，香港人也开始意识到，地下空间开发是可以很赚钱的。”香港理工大学中国商业中心研究员翁海颖称，上世纪80年代的香港地铁只有西饼屋、早餐店、银行和卖报摊，而现在是在经济利益的驱动下，香港的地下空间开发渐入佳境。

地下世界回馈给香港社会的，并非只有经济利益。翁海颖特别提及香港地铁商业独有的运营模式，即“地铁商业与沿线上盖物业的联合开发”。

她称，地铁公司首先向政府取得开发地铁站点上盖物业的权利，之后寻找合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润，由地铁公司与发展商共享。

地铁上盖的物业，一般是下面几层做商铺，更上面的做物业开发。“在地铁口住，交通、生活都很方便，自然可以卖到好价钱。”翁海颖称，物业将人流带来了，也给地铁下商铺带来了客源，这是个良性互动。

把地铁当做企业去经营，政府和地铁　　公司良性互动

香港地铁商业的成功，离不开经营。翁海颖说：“要把地铁当做企业来经营，这点在内地城市尚在起步中。”南都记者了解到港铁公司的经营模式，是香港政府通过地下铁道条例将专营权赋予地铁公司，期限为50年，将地铁的财产、权力、法律责任一起交给地铁公司，政府负责规管地铁的运作。地铁公司上市后，政府是最大股东，拥有76%的股份。政府与地铁公司的关系是“股东+规管者+伙伴”。

地铁公司从经营考虑，政府从公共利益出发，双管齐下的作用成就了地铁商业空间的明朗、便捷。内地人董先生在香港一家大学任教，他走过多个城市和国家，尤其对香港地铁与周边商厦的公共空间连接的商业氛围赞不绝口。

他谈起自己的体会：“虽然我不是购物狂，不会时常流连在地铁商店，但是从地铁口出来，不论是人行天桥还是地下隧道，都连接了附近几大中心地带，给行人提供了方便。我不用日晒雨淋就可以穿越好几条街，而那些地铁公司也很有心地将琳琅满目的商品安插在沿路，不仅装点了空间而且商机无限。”

“这是地铁公司与政府良性互动的结果。”对此翁海颖表示，很难说地铁与周边的公共设施是谁先谁后，但是地铁作为公共交通最基本的作用，首先就要考虑乘客的方便，目前香港的地下通道基本都是地铁公司建造的，是商业和公共设施结合的典范。

想让顾客走得舒服，地铁商场走廊必定要够宽，以行走时不会撞到人为宜。曾有香港媒体具体测量过一些商铺的走道，东角L aforet239cm，铜锣坊156cm，Time plus180cm。铜锣坊的走廊宽度只够两个人平排而过，逛商场时容易撞到别人。

只租不售的底气：统一管理，不时检讨车站内的商铺组合，还会适当让利

香港时代广场、Sogo等主要的购物中心，都矗立在地铁站之上，或者在地铁站附近，但是这些购物中心的繁华，并非以地平线为界，而是一直向地下延伸。地铁就是一条商业大动脉，将源源不绝的人流从轨道直接输送到商场里，而香港各大商场每天绞尽脑汁地，就是如何将地铁里滚滚而来的乘客变成自己的顾客。

走在香港地铁的地下商场，时常会让人有进入超市或综合商场的错觉。甚至香港很多大型超市都位于地下，与地铁站相连，街面上反而并不多见，比如铜锣湾时代广场负2层的日式超市。

有统计数据显示，香港地铁网络沿线分布着30多个购物中心，占香港购物中心的60%，地铁的便捷使跨区消费成为普遍现象，区域性特色成为香港购物中心不可或缺的因数。是什么让香港地铁商铺整齐划一，具有号召力，“只租不售”这个概念被不少内地行业人士所熟悉。

香港地铁公司发言人称，香港地铁商业都采取“只租不售”的经营策略，开发商拥有统一管理权，自行招商和管理。公司一直致力为乘客提供舒适及方便的乘车环境，在车站设置商铺，是为乘客提供多元化的增值服务。

该发言人说：“至于铺面的选择，公司会特别根据乘客需求，不时检讨港铁车站内的商铺组合，包括服装、食物、书刊、银行、干洗店、补鞋店及旅行社等。”港铁称，这样做更有利于商场经营，通常还会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。

对市场研究透彻，定位清晰，是香港地铁商业的关键所在。地铁商业都有着鲜明主题，从而抓住消费者的心。据港铁资料显示，香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细选，对于过时或不适合的商家会下次将不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。

港铁九龙塘站APMMall就是个性鲜明的代表，它是以“品味生活志”和“潮流时尚体验”为概念的大型商场，目标客户群体是年轻人。这家商场是香港首个开创“夜行概念”的商场，这是“APM”的名称由来，打造24小时购物消费场所。

APM的规模虽然小，但是业态齐全，商场内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。店铺组合方面，A P M引入吉之岛超级市场作为主力店，有效地吸引客流并分散租金的风险。

对于“只租不售”的商业模式，翁海颖分析道，站在地铁公司角度讲，投资公共轨道交通建设的大笔钱，本身就不打算快速赚回来的。而地铁上盖物业的发展所带来的利益，使得地铁公司有一定的资金回笼，再加上香港有良好的融资体系，地铁公司就不会因为要急着找钱，而把地铁的商铺卖出去。

“地下综合体”融入城市社区文化，招商　精准定位

地铁公司历年来出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设，带动了寸土寸金的香港向新城区发展。地铁的不断发展过程中，城市的商业格局以及居住区域也在不断变化过程中。

以地铁站为中心，城市的地下空间向四面八方延展，除了联通地面大型商业中心以及其他重要公共设施之外，还建有大片的地下商铺以及其他城市地下公共空间，如毗邻地铁站的地下立体停车站、餐饮、文化广场，衍生出许多其他新的城市功能，成为一个庞大的地下城市综合体。

陈小姐住在青衣地铁站上盖物业盈翠半岛，她自称是香港的中产阶级，现在非常enjoy地铁给她生活带来的便利。“地铁物业青衣城不仅是商场，也是我家人休闲的场所，更是我孩子的早教场地。”

陈小姐所说的青衣城共设有4层，商场内设有百佳超级广场、嘉禾青衣电影城、粤翠轩、稻香、潮楼、麦当劳、玩具反斗城等商店。每逢假日，商场内必定是人山人海，当遇上一些节日时，地铁公司便会举办一些节目或展览，以吸引更多的人流。

“地铁公司招商时，可能考虑到了附近以中产阶层为主，因此这里的商铺绝对符合我们的定位，不走高端奢华路线。”陈小姐更是满意地铁公司承担起社区建设的功能，“不论是地下或是地上，商场会特意留出公共空间，结合时下热点做展览，比如早前的伦敦奥运会，这里就有奥运知识展览以及火炬展示，不时都会换主题，让周围社区的居民感到新鲜热闹，并且愿意来这里玩。”她说。

研究院翁海颖评价道，在香港一个站便代表一个区，一种文化，承载了周边居民生活的方方面面。她说：“香港地下的世界，是交通枢纽，是行人通道，是潮流商场，是新街市，是艺术馆，甚至是社会教育大课堂。”

内地旁观

香港地铁商铺最大特色就是非常人性化

邱嘉萍　家乐福深圳负责人

我认为香港地铁商铺最大的特色就是非常人性化，它从规划和招商开始就从受众角度出发去考虑，为他们提供非常便利的服务。例如很多内地人去香港购物，最后坐地铁回深圳，但是很多时候他们只顾着买大件的物品，洗面奶、化妆品、洗头水等往往会忘记了。这时候，香港地铁商铺的优越性就体现出来了，万宁、屈臣氏、7-E leven、华润堂等专业门店可以满足内地人的这些购物需要。这些店铺虽然面积不大，但非常有针对性，它们跟地铁之上的购物中心形成了一种互补的关系，小件、实用、种类繁多、容易携带是它们的最大优点。

此外，我知道香港地铁公司会做一些市场调研，看看经常在地铁站进出的市民他们的需求点是什么，然后调整地铁店铺的招租。例如旺角、油麻地站这些人气旺地，零食店、杂志报刊店、银行柜员机所占的比例会更多一些；而在中环、金钟站等白领聚居的地点，有机食品店和面包铺可以说随处可见，这跟附近的客流构成有着非常密切的关系。

地铁经济注重公益性和商业性的平衡

张晋业　深港商业资深人士

我们到了旺角、铜锣湾车站，人很多，照理来说地铁店铺应该是密密麻麻才对。但是如果你仔细观察的话，发现它里面的店铺并不密集，这是因为地铁方面认为，迅速疏导人流、保证公共安全才是首要的任务。可以说，在地铁这些公共的场所中，公益性往往占据着非常重要的位置，当然它也兼顾商业性，因此地铁商铺所引进的业态必须是这两者之中的一个平衡点。例如在旺角站，它的特别之处在于经营者在这里引入了修鞋专业店和D H L快递收件处。在我看来，这其实是另一种更为人性化的便利店，它抓住了附近客流的特征，既为公众提供非常贴心的公益服务，同时也为这些商家找到了目标人群，当然最后自己也收取稳定的租金，这是三赢的结果。